Verslag Expertmeeting Herontwikkeling Sloterdijk 1 Zuid

februari 22, 2022

De plannen voor herontwikkeling van Sloterdijk 1 Zuid tot woon/werk locatie zijn al zeven jaar bekend. Dit deelgebied van Westpoort is hiermee de vroegste voorloper van Haven-Stad, waarvan onlangs door de Gemeenteraad het Integraal Raamwerk en het Uitvoeringsprogramma Haven-Stad 2021 – 2025 werd vastgesteld. Veel verantwoordelijkheid heeft de gemeente in de herontwikkeling gelegd bij de huidige eigenaren en gebruikers. Aan hen werd gevraagd om met eigen voorstellen te komen. Een zeer moeizaam proces, blijkt in de praktijk. Vanwege de grote diversiteit van belangen bij de belanghebbenden in een ontwikkelblok. Vanwege het programma dat moet passen binnen de randvoorwaarden van de gemeente. En vanwege het gebrek aan perspectief voor ondernemers die hun bedrijf niet in het gebied kunnen of willen voortzetten.

Voor de ondernemersvereniging was het hoog tijd om de stand van zaken met betrokkenen en experts op maken. Immers, de ervaringen met Sloterdijk 1 Zuid, zullen van grote waarde zijn voor de rest van de ontwikkeling van Haven-Stad. Omdat de Gemeente vrijwel nergens in het te ontwikkelen gebied grond in eigendom bezit, wordt Haven-Stad een testcase voor het vermogen van overheid en markt om constructief en transparant samen te werken.

Analyse van Anouk Reijntens

De meeting werd ingeleid door Anouk Reintjens, ontwikkelmanager bij AM Ontwikkelaars.

Volgens Anouk Reijntjens is de Gemeente Amsterdam vooral gebaat bij een consequent ontwikkelbeleid. Zij benadrukte hoe verstandig continuïteit in politiek beleid is om met Haven-Stad niet in grote voortgangsproblemen te komen. Zij is van mening dat voor in deze fase door de gemeente niet geaarzeld moet worden om de ambtelijke capaciteit op dit programma te vergroten. Haar standpunt vond veel bijval bij de aanwezige vertegenwoordigers van marktpartijen.

Anouk wees erop dat uit de ervaringen van de afgelopen 7 jaar in de praktijk vooral bleek dat het met het gekozen ontwikkelmodel grote inspanning kost om de belangen van de gemeente en de markt bijeen te brengen. De transformatie met veel uiteenlopende private belangen is uitermate complex. Vooral waar het hier een enigszins verouderd, maar nog altijd goedlopende en zeer gewilde vestigingsplaats betreft. Anouk is van mening dat alleen een sterk sturend gemeenteteam hieraan tegemoet kan komen.

In de discussie bleek de gemeente zich bewust van deze situatie. Punt van discussie werd vooral de vraag wanneer de tijd rijp is voor zo een versterkt team. Het hoogtepunt van de transformatie laat immers nog even op zich wachten. Het bedrijfsleven drong er sterk op aan om nu reeds ertoe over te gaan. Immers, de ervaringen welke nu worden opgedaan zullen leidend zijn voor alle verdere ontwikkelingen. En het vraagstuk van herhuisvesting van ondernemers die besluiten om te vertrekken, kan door de gemeente niet zorgvuldig genoeg worden aangepakt.

Anouk Reintjens waarschuwde afsluitend de gemeente er vooral voor om niet te enthousiast kleine succesjes tussentijds publicitair te vieren. Immers, van intentieverklaring naar overeenstemming op een programma is doorgaans nog een grote stap. Gewaakt moet ervoor worden dat dit ongewild tot verkeerde verwachtingen en teleurstellingen leidt. En vooral moet de gemeente erop beducht zijn dat het niet ongewild speculatie aanjaagt.

Gert Jan Knevel van WRK Architecten: Praktijkervaring Blok V

 Get Jan Knevel treedt op namens een groep belanghebbenden in het zogenaamde Blok V in Sloterdijk 1. Openhartig deelde hij namens deze groep het proces dat men de afgelopen periode samen heeft doorgemaakt. Transparantie is de sleutel tot succes is men van mening.

Blok IV Midden-Zuid is in eigendom/erfpacht van 8 verschillende eigenaren en omvat ongeveer 2/3 deel van het gehele blok. Ca. 11.000 m2 perceeloppervlak op een totaal van zo’n 17.000 m2 blokoppervlak. Vijf van de acht eigenaren oefenen hun bedrijf uit binnen het blok.

Terugblik op het proces

In het voorjaar van 2015 stuurde de gemeente aan de eigenaren en ondernemers van Sloterdijk I Zuid een uitnodiging om mee te denken over een mogelijke transformatie van het bedrijventerrein. Gedachte was dat het huidige -op zichzelf goed lopende- bedrijventerrein gefaseerd zou mogen transformeren naar een gemengd woon-werkgebied. Niemand van de ondernemers van blok IV midden-zuid zat te wachten om uit het gebied weg te gaan.

Eigenaren en erfpachters werden uitgenodigd om zèlf aan de slag te gaan en met hun eigen architect of adviseur zèlf met plannen te komen.

Begin 2016 bracht eigenaar Kees van den Hoek een groot deel van eigenaren van blok IV bij elkaar en werd aan (nu) WRK Architecten opdracht verstrekt om diverse stedenbouwkundige modellen te onderzoeken. Voor deze eigenaren was inmiddels duidelijk dat de opbrengsten gerelateerd aan een integraal plan hoger zouden zijn dan wanneer ieder afzonderlijk aan de slag zou gaan. En ook dat de grondwaarde hoger zou uitkomen naarmate er meer bebouwd mocht worden. Met andere woorden, bij een hogere bebouwingsdichtheid een hogere opbrengst voor iedere eigenaar afzonderlijk.

Begin 2016 had de gemeente nog geen harde kaders aangegeven en werden de eigenaren uitgenodigd om zelf met plannen te komen. Het zal niet verbazen dat in opdracht van de 8 eigenaren onderbouwde stedenbouwkundige voorstellen werden geproduceerd met torens als in Sloterdijk Centrum en dat voor de dichtheid gekeken werd naar stedenbouwkundige principes als die van de Zuidas.

In mei 2016 presenteerde de gemeente de strategienota waarin een bandbreedte van de bebouwingsdichtheid was opgenomen. Vanaf dat moment kon de ruwe input van de gemeente op haalbaarheid worden doorgerekend en kwam voor de eigenaren vast te staan dat met de gegeven kaders de plannen niet haalbaar waren.

De workshops en blokgesprekken die daarop volgden stonden voor de eigenaren vooral in het teken van het opkrikken van de bebouwingsdichtheid. Tussentijds kwam in juni 2017 de mededeling dat het aandeel sociale huur in de ontwikkeling zou gaan verschuiven van 30% naar 40% wat het zicht op een haalbaar plan niet vergrootte.

De dialoog over de dichtheid bleef voortduren totdat in het najaar van 2019 het investeringsbesluit werd vrijgegeven met daaraan gekoppeld de definitieve bandbreedte van het programma.

Opnieuw werd vastgesteld dat de businesscase niet haalbaar was maar desondanks besloten de 8 eigenaren om door te gaan en de plannen verder uit te laten werken.

Vanaf het moment dat programma en dichtheid niet meer het hoofdonderwerp van de ontwerpbesprekingen vormde, vond de uitwerking van het stedenbouwkundig ontwerp in een opbouwende dialoog met de gemeente plaats. Dit heeft geresulteerd in de stedenbouwkundige configuratie die de onderlegger vormt van de ondertekende intentieovereenkomst.

Consequentie van acceptatie van de ruimtelijke kaders was wel dat de spanning van de onhaalbare businesscase noodzakelijkerwijs naar de knop van de grondkosten en overige financiële voorwaarden verschoof.

Dit deel werd door eigenaar Kees van den Hoek samen met Erik Vlaming van BaseValue opgepakt en voor nu succesvol afgerond.

Lijst van Actiepunten

(Met medewerking van Anna Stork, in 2022 afgestudeerd als Bachelor Planologie aan de Universiteit van Amsterdam)

Actie: Behoefte aan visie; Transformatie van de Sloterdijken is geen oplossing zonder visie.

Er is een ruimtecrisis: wonen, werken, voorzieningen, openbare ruimte en dit moet ook nog eens betaalbaar zijn. Dit moet allemaal in dit gebied landen. Al sinds 2015 hangt transformatie van deelgebieden in de lucht en Haven-Stad, waar nu al uitwijkruimte voor nodig is, staat in de startblokken. Voor veel problemen rond het gebrek aan ruimte in Amsterdam wordt dit gebied als dé oplossing gezien. De Westpoort Ondernemersvereniging is van mening dat allen belang hebben bij een snelle en kwalitatief hoge transformatie.

Actie: Behoefte aan zekerheden; visie, planning

Het ontbreekt aan visie: vanuit de ondernemers is behoefte aan duidelijkheid en continuïteit: over oplossingen, verplaatsing en voortgang. Ondernemers geven aan zich ernstige zorgen te maken over het gebrek aan oplossingen en continuïteit. Marktpartijen, eigenaren en ondernemers willen consequent beleid. Binnenkort vindt een teamvergadering van projectleiders van de gemeente plaats om het proces van eventuele herhuisvesting binnen de grenzen van de regio soepel te laten verlopen. OV Westpoort tilt daar erg zwaar aan, anders is er geen toekomst voor ondernemers.

Actie: Pleiten voor een planologisch fundament

Vanuit de markt bestaat behoefte aan planologische zekerheid, een planologisch fundament, want aansluitingen en voorzieningen moeten ver van tevoren worden voorbereid. Tot op heden is er te weinig zicht op integrale stedelijke kwaliteit. De urgentie van woningbouw wordt erkend. Maar zolang daar geen zicht op is, vinden de marktpartijen daarom de versnelling van de transformatie niet verstandig. Formulering van gezamenlijk uit te voeren analyses is daarom noodzaak; van behoefteonderzoek tot integrale stedelijke kwaliteitsvisies.

Actie: Initiatief en samenwerking

In de ontwikkelstrategie van de gemeente staan het initiatief en de verantwoordelijkheid van marktpartijen, coöperaties, grondeigenaren en erfpachters centraal, deze zijn niet berekend op hun taak. Je wint als een team, het is zaak om samen te werken, we hebben elkaar nodig, aldus Anouk Reintjens (AM).

Actie: Uitdagingen op blokniveau met blokpaspoorten

Marktpartijen zijn van mening dat de overgang van kavel naar blokniveau een verstandige schaalvergroting is. De unanieme instemming op blokniveau is essentieel, voorafgaand aan ontwikkeling. De ontwikkelingsstrategie wordt hierdoor kwetsbaar, door speculatieve grondaankoop en prijsopdrijving. Dit draagt hierdoor niet bij aan het tempo en ook niet aan de beoogde stedenbouwkundige kwaliteit.

Synergie -als blok gezamenlijk het vastgoed aanbieden- zorgt echter wel voor de hoogste marktwaarde. Blok 1-Zuid is hier een succesvoorbeeld van; door een wisselwerking tussen enthousiast samenwerken en draaien aan de financiële knoppen samen met de gemeente. Hierdoor kan versnelling van het proces worden mogelijk gemaakt.

Actie: Enthousiast samenwerken

Gert Jan Knevel (WRK architecten) werkte samen met de andere 8 eigenaren van Blok 1-Zuid en reflecteerde tijdens de dialoog op het proces. Met grote dank aan Kees van der Hoek als ‘Burgemeester van het blok’, die ervoor zorgde dat alle kikkers in de kruiwagen bleven en Erik Vlaming als ‘Rekenmeester’.

Actie: Draaien aan de knoppen met de gemeente

Uit een blokpaspoort komen onvoldoende opbrengsten, dat staat dan ook niet in de intentieverklaring van Blok-4 Zuid. De gemeente moet programma aanpassingen doen, waarbij het draait om nuance verschillen in: de grootte van de woningen, sociale huur, midden dure huur, midden dure koop- en vrije sector, met een wooncoöperatie erbij zoeken, een passende programmamix en de optelsom van de onteigeningskosten spelen een belangrijke (financiële) rol. Er is genoeg aan de financiële knoppen gedraaid waardoor de beide partijen zowel ondernemers als gemeente getekend hebben voor de intentieverklaring, zodat het uit kan voor de huidige eigenaren. Erik Vlaming stelt dat dit succesvolle model gedupliceerd worden voor andere blokken.

Actie: Sturende set aanbieden (‘arrangement’)

Er is 3 jaar met de gemeente over hogere dichtheden gesproken. Acceptatie dat de dichtheid niet wijzigde, zorgde ervoor dat de ontwikkeling van Blok 1-Zuid in een positieve sfeer kon worden voortgezet. Ook al was de business case niet haalbaar.

De rol van de gemeente ligt er om een ‘arrangement’ aan te bieden – een sturende set- onder welke financieel voorwaarden het wel uit zou kunnen. Hierbij helpt financiële transparantie. Aankloppen bij de gemeente met de vraag: ‘wat zouden jullie ervoor willen hebben?’. Rekenmodellen zouden opengelegd moeten worden, aldus Erik Vlaming.

Actie: Meer ambtelijke capaciteit

Er is hoop op een sterke gemeentelijke organisatie, met draagvlak en mandaat. Vooralsnog is de capaciteit van de gemeente beperkt binnen de ontwikkelingen van Sloterdijk 1-Zuid. Voor versnelling van het proces moet het ambtelijk apparaat vergroot worden en professioneler. De ambtelijke capaciteit is soms al tekortgeschoten.

Actie: Realisme

Er moet een bepaald realisme over de waarde van de grond ontstaan. In grote delen van het gebied gaat het om eigenaren die met erfpachtrecht te maken hebben. Een erfpachter is de huurder van de grond. Hierdoor is de huidige vastgoedwaarde van de huidige eigenaren minder waard.

Actie: Balans in de huidige vastgoedwaarde en in het gelijke speelveld

Wat er gebeurt (ook in de rest van de stad): In transformatie gebieden wordt de huidige waarde van het vastgoed niet meegenomen, die valt tussen wal en schip! De gemeente neemt die niet mee in haar ontwikkeling. De grondprijzen die voor de ontwikkelaar getoond worden, zijn dezelfde prijzen als die van bouwrijpe grond van andere uitgegeven tenders. Door de marktpartijen moeten de verschillen van de huidige waardering van het vastgoed worden opgelost.

Gelijke behandeling is van groot belang en die gesprekken moeten ook op gebiedsniveau gevoerd worden met elkaar. Het is echter een transformatie gebied, dus het is geen gelijk speelveld, dat bestaat niet in transformatie gebieden. Pieter Klomp, hoofd ruimtelijk ontwerp bij de gemeente, niet van het grond of woonbeleid, stelt dat de balans gezocht moet worden tussen ambitie en haalbaarheid. Het is een bewegend veld: als sommige dingen politiek of ambtelijk niet lukken, is maatwerk noodzakelijk. Ook is het niet gelijk omdat het gaat over pionieren. Om een kloppende business case te hebben zijn ontwikkelaars met lef nodig.

Deelnemers aan de expertmeeting Haven-Stad

  • Marcel La Rose (Voorzitter OV Westpoort)
  • Anouk Reintjens (Ontwikkelingsmanager AM/Thematrekker Inclusieve Stad)
  • Gert Jan Knevel (Architect WKR Architecten)
  • Erik Vlaming (Taxateur en Onteigeningsspecialist – Base Value)
  • Lubbert Hakvoort (Programmamanager Haven-Stad, Gemeente Amsterdam)
  • Justin Wedekind (SBI Development)
  • Karin Markerink (Advocaat Hemwood, Omgevingsrecht)
  • Arjan Klok (Stedenbouwkundige Gemeente Amsterdam)
  • Pieter Klomp (Directeur Fysieke Planning en Duurzaamheid gemeente Amsterdam)
  • Mark de Graaf (eigenaar BOB Autowas B.V.)
  • Miguel Groeneveld (ondernemer en eigenaar in Blok 5)
  • Peter Heuvelink (Directie AM Ontwikkelaars)
  • Peter (BaseCamp productions Filmindustrie)
  • Paul Berkers (Gebiedsmakelaar Stadsdeel West Gemeente Amsterdam)
  • Tim Muller (Socialinnovations BV /  secretaris OV Westpoort)
  • Co van ’t Hek (Gebr. Van ’t Hek Funderingstechnieken / OV Westpoort Bestuurslid)
  • Hans van Wijk (EZ Amsterdam, Accounthouder Haven)
  • Barbara Dirks (WKR Architecten)
  • Charlotte Rietdijk (Ontwikkelaar Stadsbehoud)
  • Cor Gerritsen (Renewi Nederland BV / Bestuurslid OV Westpoort)
  • David Wiegel (SBI Development)
  • Dennis van Westerop (Peak Development)
  • Erik Schmit (D66)
  • Georges Van Beers (eigenaar binnen blok 5)
  • Gobert Beijer (ULI / Voormalig Directeur Grondbedrijf Rotterdam)
  • Anna Stork (Planologe)